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Perguntas frequentes 

BA Direto – O serviço

O que é o BA Direto?  +

O BA Direto é uma ferramenta online que possibilita uma experiência segura e cómoda aos exploradores de alojamento local na comunicação eletrónica dos dados dos seus hóspedes estrangeiros ao SEF – Serviço de Estrangeiros e Fronteiras.

A comunicação dos dados dos hóspedes estrangeiros ao SEF é uma obrigação legal, punível com coimas avultadas.

A sua comunicação é feita de forma automática através do preenchimento de Boletins de Alojamento na plataforma BA Direto.

O BA Direto é a única plataforma disponível no mercado exclusivamente dedicada à recolha e envio de informação de hóspedes estrangeiros para o SEF.

Como funciona o serviço do BA Direto?  +

O BA Direto fornece aos seus clientes uma ferramenta que lhes permite cumprir a lei através de uma subscrição anual.

Consulte os preços e as características do serviço, aqui!

Após a subscrição do serviço, pode fazer a comunicação dos dados dos hóspedes estrangeiros ao SEF de 3 formas:


1) Na hora do check-in, através de qualquer dispositivo móvel (telemóvel, tablet, pc, etc.), com acesso à internet, pode preencher o Boletim de Alojamento em poucos minutos.


2) Enviar o Boletim de Alojamento para o hóspede preencher através da funcionalidade de envio por email.

Na ligação abaixo pode ver um vídeo exemplificativo de como funciona:


3) Enviar um link para o hóspede que é copiado através da funcionalidade Copiar Link. Após este link ser copiado, basta colar nas conversações das plataformas de reserva (Booking, Airbnb, Homeaway, etc.) ou enviar via Whatsapp ou SMS.


Pode saber mais informações acerca do nosso serviço e destas 3 funcionalidades no tutorial de ajuda que disponibilizamos aos nossos clientes, aqui!

Consulte os termos e condições de utilização do BA Direto

Quais os preços do vosso serviço?  +

A subscrição base do nosso serviço é de 45€/ano (+ IVA) e inclui a comunicação através de 1 alojamento.

Para adicionar Alojamentos Extra são 5€/ano (+ IVA) cada um.

Para adicionar Unidades de Alojamento Extra à sua subscrição base, as mesmas terão que pertencer à mesma entidade exploradora.

Ou seja, terão que estar registadas no SEF com o mesmo NIF (Número de Identificação Fiscal) ou NIPC (Número de Identificação de Pessoa Coletiva).

Consulte toda a informação detalhada, aqui!

Como posso efetuar o pagamento? Que modalidades têm disponíveis?  +

Para proceder ao pagamento da sua subscrição, pode fazê-lo através de referência Multibanco.

Faço a gestão de vários alojamentos, mas de entidades exploradoras diferentes. Como devo proceder?  + 

O BA Direto permite conter vários alojamentos na mesma conta.

Para isso, todos os Alojamentos terão que pertencer à mesma entidade exploradora.

Caso existam Alojamentos de outra entidade exploradora, deve ser criada uma nova conta BA Direto para essa entidade.

Para adicionar Unidades de Alojamento Extra à subscrição base, as mesmas terão que pertencer à mesma entidade exploradora.

Ou seja, terão que estar registadas no SEF com o mesmo NIF ou NIPC.

Qual o modo de envio que devo selecionar no registo do AL no SEF para usar a plataforma do BA Direto?  +

Para utilizar o BA Direto, deve selecionar a opção WEB SERVICE como modo de envio dos Boletins no registo do AL no SEF, através do portal do SIBA.

Caso já tenha o seu AL registado no SEF com outro método de envio, deve solicitar a alteração do modo de envio.

Saiba como, aqui.

O serviço inclui suporte técnico?  +

Sim. O suporte está incluído no serviço. Contacte-nos através do email info@badireto.pt, apresentando a sua questão.

Quais são os requisitos do BA Direto?  +

O BA Direto pode ser utilizado em qualquer dispositivo com acesso à internet, desde o seu smartphone, tablet e computador.

Apenas requer um browser atual como o Chrome, Firefox, Safari ou Internet Explorer, com acesso à internet.

Para estar elegível a comunicar Boletins de Alojamento através do BA Direto, deve ter selecionada, como modo de envio dos Boletins, a opção Web Service.

Existe algum limite do número de estabelecimentos na minha conta BA Direto?  +

Não. Poderá adicionar o número de estabelecimentos que necessitar, desde que pertença à mesma entidade exploradora, tendo um custo adicional por cada unidade de alojamento extra, pago anualmente. Consulte aqui.

SEF – Serviço de Estrangeiros e Fronteiras

Como posso efetuar o registo no SEF?  +

O registo no SEF é efetuado através da plataforma SIBA. Siga o tutorial “Inscrição no SIBA SEF”, disponível aqui.

A quem devo comunicar o Alojamento de cidadãos estrangeiros?  +

A comunicação é feita por Boletim de Alojamento, em suporte eletrónico, diretamente ao SEF – Serviço de Estrangeiros e Fronteiras através de ferramentas que estejam devidamente preparadas para o efeito.

Quando é que a comunicação ao SEF é obrigatória?  +

A comunicação ao SEF é obrigatória para “As empresas exploradoras de estabelecimentos hoteleiros, meios complementares de alojamento turístico ou conjuntos turísticos, bem como todos aqueles que facultem, a título oneroso, alojamento a cidadãos estrangeiros”.

Assim dita o artigo 16.º da Lei n.º 23/2007 de 04 de julho, alterada pela Lei n.º 102/2017 de 28 de agosto, que “Aprova o regime jurídico de entrada, permanência, saída e afastamento de estrangeiros do território nacional”.

Quais os prazos de comunicação do Alojamento ao SEF?  +

O prazo de entrega dos Boletins de Alojamento é de três dias úteis.

O prazo conta-se por dias inteiros a partir da data do alojamento, independentemente da hora a que o registo foi efetuado.

A que hóspedes tenho de pedir os dados para o SEF?  +

A TODOS os cidadãos que não tenham identificação portuguesa. Todos os cidadãos que constem da reserva e que não tenham identificação portuguesa devem ser comunicados.

E se os hóspedes não quiserem dar os dados?  +

Não os pode alojar se não lhe derem os dados de todos os hóspedes estrangeiros da reserva.

Tente sensibilizá-los de que se trata de uma obrigação legal para a sua atividade de alojamento e não só em Portugal, mas também em vários países da Europa.

Sofro algum tipo de penalização se não comunicar o alojamento de um cidadão estrangeiro que hospedei?  +

Existem dois tipos de penalizações:


Sanções penais: Os números 2 a 4 do artigo 183.º da Lei n.º 23/07, de 4 de Julho, na sua atual redação referem que quem favorecer ou facilitar, por qualquer forma a permanência de cidadão estrangeiro em território nacional, com intenção lucrativa, é punido com pena de prisão de 1 a 4 anos, sendo que se os factos forem praticados mediante manutenção do cidadão estrangeiro em condições desumanas ou degradantes ou pondo em perigo a sua vida ou causando-lhe ofensa grave à integridade física ou a morte, o agente será punido com pena de prisão de 2 a 8 anos. Em qualquer caso, a tentativa é punível.


Ou seja, a não comunicação do alojamento pode constituir uma forma de favorecer a permanência ilegal de um cidadão estrangeiro e a pena de prisão será agravada se, aproveitando-se da vulnerabilidade deste perante as autoridades, o mantiver em condições desumanas ou degradantes ou pondo em perigo a sua vida ou causando-lhe ofensa grave à integridade física ou a morte. A isto somam-se as sanções a seguir referidas:


Sanções pecuniárias: Diz o artigo 203.º da Lei 23/2007, de 4 de Julho, na sua atual redação, que, por não comunicar o alojamento e/ou a saída de um cidadão estrangeiro através de Boletim de Alojamento dentro do prazo estabelecido pode ser aplicada uma coima mínima de € 100,00 a € 2.000,00, consoante o número de infrações cometidas, valores estes que poderão ser agravados nas condições previstas na Lei-Quadro das Contraordenações (Decreto-Lei n.º 433/82, de 27 de Outubro e demais alterações).


Em qualquer uma das situações (penais e contraordenacionais) pode ainda sofrer sanções acessórias (perda de objetos e outras limitações).

Pretendo arrendar uma casa a um cidadão estrangeiro celebrando um contrato de arrendamento. Deverei comunicar ao SEF?  +

A obrigação de comunicação é do proprietário da casa.


O contrato de arrendamento é, em regra, um contrato oneroso e, como tal, dizem os n.º 1 e 2 do art.º 16.º da Lei n.º 23/2007, na sua atual redação, assim como o n.º 2 da Convenção da Aplicação do Acordo de Schengen (CAAS), que ficam obrigados a comunicar o alojamento e saída de cidadãos estrangeiros todos aqueles que lhes facultem alojamento, a título oneroso.


O n.º 2 do artigo 45.º da CAAS fala em “locais explorados por quem exerça profissionalmente a atividade de locação”, ou seja, desde que haja uma contrapartida financeira em troca do alojamento temos alojamento oneroso mesmo que esta atividade ocorra apenas ocasionalmente.

Portanto, sim, deve comunicar ao SEF.

Não faço Alojamento Local, mas arrendei a minha casa a um cidadão estrangeiro com um contrato de arrendamento de 1 ano, sou obrigado a comunicar os seus dados ao SEF?  +

Sim. A comunicação ao SEF é obrigatória para “As empresas exploradoras de estabelecimentos hoteleiros, meios complementares de alojamento turístico ou conjuntos turísticos, bem como todos aqueles que facultem, a título oneroso, alojamento a cidadãos estrangeiros”.

Arrendei a casa a um inquilino, mas ficou escrito no contrato de arrendamento que o autorizo a subarrendar a mesma. Caso o meu inquilino receba um hóspede estrangeiro, a responsabilidade pela comunicação ainda é minha?  +

Se o contrário não resultar do contrato de arrendamento, a obrigação de comunicação de alojamento passa a ser do arrendatário, ou seja, o senhorio deixa de ter esta responsabilidade.

É que, o contrato de subarrendamento já não é estabelecido entre Senhorio e Inquilino, mas sim entre Inquilino e Subarrendatário (ou Sub-inquilino) e, consequentemente, a obrigação de comunicação do Senhorio transfere-se para o Inquilino.

Em caso de arrendamento sazonal, para curtas estadias, a cidadãos estrangeiros, preciso de enviar os Boletins de Alojamento?  +

Deve comunicar o alojamento e saída dos hóspedes estrangeiros através de Boletim de Alojamento, mesmo que se trate de arrendamento sazonal.

Sou proprietário de uma casa particular e arrendo quartos e partes da casa, tenho de comunicar ao SEF a presença de hóspedes estrangeiros?  +

Sim. Deve comunicar ao SEF a presença dos hóspedes estrangeiros, através de Boletim de Alojamento, quem arrenda quartos, frações da casa ou toda a casa, seja apartamento, vivenda, quinta ou outros.

É permitido arrendar quartos estando o inquilino em situação irregular em território nacional?  +

Não é proibido o arrendamento de um quarto, parte da casa ou de uma habitação a um cidadão estrangeiro em situação irregular em território nacional.

Mas deve, sempre, comunicar o alojamento e saída dos hóspedes estrangeiros através de Boletim de Alojamento, mesmo que tenha conhecimento de que estão em situação irregular em território nacional.

O que é um visto Schengen?  +

Um visto Schengen permite o trânsito ou uma estadia prevista no território de um Estado Schengen com uma duração total não superior a 90 dias por cada período de 180 dias (visto de curta duração), permite ainda o trânsito através da zona internacional de trânsito dos aeroportos dos Estados Schengen (visto de trânsito aeroportuário).

Em regra geral, o visto emitido permite-lhe visitar qualquer dos Estados Schengen durante a mesma viagem, dentro do período de validade do mesmo.

O visto Schengen não será adequado se pretende permanecer num Estado Schengen por um período superior a 90 dias, ocupar um emprego, criar uma empresa ou exercer uma atividade comercial ou profissional.

Quais os países que fazem parte do espaço Schengen?  +

O espaço Schengen inclui 26 países sem controlos nas fronteiras internas entre si.

Tratando-se dos seguintes países: Alemanha, Áustria, Bélgica, Dinamarca, Eslováquia, Eslovénia, Espanha, Estónia, Finlândia, França, Grécia, Hungria, Islândia, Itália, Letónia, Liechtenstein, Lituânia, Luxemburgo, Malta, Noruega, Países Baixos, Polónia, Portugal, República Checa, Suécia e Suíça.

Estes países aplicam a política comum de vistos para os vistos de curta duração.

Os seguintes países são ainda conhecidos por “Estados Schengen”.

Alojamento Local

O que é um estabelecimento de Alojamento Local (AL)?  +

São considerados estabelecimentos de Alojamento Local aqueles que prestam serviços de alojamento temporário nomeadamente a turistas, mediante remuneração, e que reúnam os requisitos do respetivo regime jurídico. (Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto alterado pela Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto)

Que licenciamento é necessário para a exploração de estabelecimentos de Alojamento Local?  +

Não é necessário qualquer tipo de licenciamento ou autorização para que possa explorar um estabelecimento de alojamento local. Tudo o que terá de fazer será registar o estabelecimento no Registo Nacional do Alojamento Local. Este é um processo rápido e simples que poderá ser levado a cabo através de comunicação prévia com prazo ao Balcão Único Eletrónico.

O que preciso de fazer para explorar um imóvel como Alojamento Local?  +

Antes de dar inicio à exploração de um imóvel é indispensável que efectue o devido registo do mesmo. Para isso, deverá fazer uma comunicação ao Balcão Único Electrónico, devendo, de seguida, proceder à declaração do inicio de actividade de prestação de serviços de alojamento junto da Autoridade Tributária e Aduaneira.

É obrigatório efetuar o registo no RNAL – Registo Nacional do Alojamento Local?  +

De modo a poder legalmente explorar um estabelecimento de alojamento local terá sempre de efetuar previamente o seu registo no RNAL, mediante uma comunicação prévia com prazo no Balcão Único Electrónico, bem como reportar todas as atualizações a ele referentes.

A comunicação prévia com prazo no Balcão Único Eletrónico tem de ser efetuada pelo titular da exploração?  +

A comunicação prévia com prazo no Balcão Único Eletrónico não tem obrigatoriamente de ser realizada pelo titular da exploração, podendo também ser efetuada por qualquer pessoa apontada pelo mesmo, desde que apresente a devida autorização para assinar toda a documentação necessária como representante do titular.

Como posso confirmar se um estabelecimento está ou não registado?  +

Essa averiguação poderá ser feita através do Registo Nacional de Alojamento Local, disponibilizado no site do Turismo de Portugal.

É ilegal publicitar através do meu site estabelecimentos de alojamento que possam não se encontrar registados?  +

Publicitar estabelecimentos de alojamento não registados constitui uma violação do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto. Antes de publicitar qualquer tipo de alojamento deverá sempre certificar-se de que o mesmo se encontra devidamente legalizado.

Um Alojamento Local só pode ter reservas até 30 dias?  +

De acordo com o artigo 4.º da Lei n.º 62/2018, que prevê a prestação de serviços de alojamento, presume-se existir exploração e intermediação de estabelecimentos de alojamento local quando um imóvel ou fração deste esteja mobilado e equipado, neste sejam oferecidos ao público em geral, além de dormida, serviços complementares ao alojamento, nomeadamente limpeza, por períodos inferiores a 30 dias.


No entanto, de forma a refutar o supracitado, podem os proprietários, mediante apresentação de contrato de arrendamento urbano devidamente registado nos serviços de finanças, arrendar o seu alojamento por um período superior a 30 dias.

A placa identificativa de AL é obrigatória em todos os estabelecimentos?  +

De acordo com a nova Lei n.º 62/2018, é obrigatória a placa identificativa em todos os estabelecimentos de AL, excepto em estabelecimentos registados com a modalidade de «Moradia».

Pode adquiri-las junto de qualquer empresa que forneça o produto. No entanto, é importante que a placa apresente todas as características exigidas pela lei, que podem ser consultadas no Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto.

Não tenho Livro de Informações no meu AL, sou obrigado a tal?  +

No âmbito da recente aprovação das alterações à Lei do Alojamento Local, passa a ser obrigatório que os estabelecimentos de Alojamento Local tenham um “Livro de Informações” sobre o funcionamento do estabelecimento e respetivas regras de utilização interna.

Este Livro de Informações deverá ser disponibilizado em quatro línguas, português e inglês e, pelo menos, em mais duas línguas estrangeiras.

Quais os requisitos de segurança que devo cumprir no meu Alojamento Local?  +

Se pretende arrendar uma casa a turistas, a verdade é que tem de ter diversos cuidados com a segurança.


Algumas das coisas que tem mesmo de ter são:


– Extintor, se possível o de 6kg, e manta de incêndio;

– Equipamento de primeiros socorros;

– Indicação do número de emergência (112) visível;

– Ter livro de reclamações (adquire-se na Imprensa Nacional Casa da Moeda).

Que tipo de seguro deverei ter no meu imóvel para poder exercer a atividade de Alojamento Local?  +

O Orçamento de Estado para o ano de 2019 procedeu a uma alteração do Decreto-Lei n.º 128/2014, que aprova o regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de Alojamento Local, ficando definido que os exploradores de AL devem celebrar e manter válido um seguro de responsabilidade civil extracontratual que garanta os danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros decorrentes da atividade de prestação de serviços de alojamento.

No caso de estabelecimento de alojamento local integrado em edifício em regime de propriedade horizontal, o titular da exploração fica ainda obrigado à celebração de um contrato de seguro que garanta os danos patrimoniais diretamente causados por incêndio na ou com origem na unidade de alojamento.

É obrigatório ter um Livro de Reclamações?  +

Sim, independentemente da modalidade de alojamento, sendo obrigatório em formato físico e em formato digital. O livro de reclamações deverá revelar-se de acordo com as regras estabelecidas no Decreto-Lei n.º 156/2005, de 15 de setembro.

Qual o conteúdo exigido para a Caixa de Primeiros Socorros que devo ter no meu AL?  +

De acordo com as indicações da Direção-Geral da Saúde, uma caixa de primeiros socorros deve ser assinalada com dístico adequado, cruz branca sobre fundo verde, e deve no seu conteúdo consistir, no mínimo, o seguinte:


• Compressas de diferentes dimensões;

• Pensos rápidos;

• Rolo adesivo;

• Ligadura não elástica;

• Solução antisséptica (unidose);

• Álcool etílico 70% (unidose);

• Soro fisiológico; (unidose);

• Tesoura de pontas rombas;

• Pinça;

• Luvas descartáveis em latex.


Alerta-se ainda que, para além do conteúdo anteriormente referido, seria desejável que os locais de trabalho dispusessem de uma manta térmica e de um saco térmico para gelo.

Em que circunstâncias a exploração de um Alojamento Local poderá ficar interdita?  +

A interdição pode ser determinada pela ASAE caso se verifique que o estabelecimento não reúne todas as condições estipuladas por lei para operar enquanto estabelecimento de alojamento.

Qual a diferença entre arrendamento temporário e Alojamento Local?  +

O arrendamento temporário pode ser realizado mediante a celebração de um contrato de arrendamento urbano, que visa permitir o aluguer de um imóvel de forma temporária, como é o caso de hóspedes que procuram um alojamento para férias. No alojamento local, por seu lado, para além do arrendamento, existe ainda a prestação de serviços de alojamento, como é o caso de limpeza e recepção. Neste caso, de acordo com o Decreto-Lei n.º 128/2014, é obrigatoriamente necessário registar o imóvel como alojamento local.

No entanto, em qualquer um dos casos é obrigatória a comunicação ao SEF caso receba hóspedes estrangeiros.

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