Legislação

O regime de tributação de mais-valias de imóveis AL mudou em 2021. Explicamos as principais medidas com impacto para os proprietários.

Mais-valias em 2020

Em dois momentos eram pagos impostos sobre as mais-valias patrimoniais:

• ao inscrever um imóvel como Alojamento Local, em que era determinado o valor do momento da aquisição e o valor do momento da inscrição do imóvel no regime de AL — incidindo um imposto de 50% sobre o valor.
• ao retirar um imóvel do regime de AL, em que era calculada diferença face ao valor no momento em que o imóvel foi registado como alojamento local — incidindo um imposto de 95%.

Mais-valias em 2021

O novo Orçamento de Estado (OE) contempla o fim do apuramento das mais-valias quando se inscreve no regime AL ou quando desiste de estar inscrito no mesmo. A mais-valia do imóvel passa a ser apenas tributada quando a venda do imóvel seja efetuada a terceiros. Portanto, quando o imóvel sai do universo empresarial e passa para o regime de arrendamento de curta duração ou para uso particular, ocorre o pagamento do imposto sobre as mais-valias.

Novo Imposto no OE 2021

Este novo imposto distingue contribuintes em regime simplificado e contribuintes em regime de contabilidade organizada e é repartido o valor do imposto para ser pago em quatro anos.

Regime Simplificado

Quando o imóvel sai do alojamento local é calculado imposto sobre 1,5% do valor patrimonial tributário à data em que sai do alojamento local multiplicado pelo número de anos em que o imóvel este afeto a este regime.

Exemplo: Um imóvel vale 100.000 euros e vou retirá-lo do alojamento local ao fim de 10 anos. Então: 1,5% de 100.000 euros, multiplicado por 10. Isto daria 15.000 euros. O proprietário vai acrescentar 3.750 euros (15.000 divididos por 4) à matéria coletável no IRS.

Regime de Contabilidade Organizada

Quando o imóvel sai do alojamento local é calculado imposto sobre todas as depreciações, imparidades, encargos com empréstimos e rendas de locação financeira que aconteceram durante o período em que o imóvel este neste regime. Atualmente, ao rendimento, deduz-se normalmente apenas 2% do valor da aquisição do imóvel.

Exemplo: Se durante os anos em que o imóvel esteve no alojamento local o proprietário beneficiou da dedução de 40.000 euros diretos à coleta, passará a adicionar 10.000 euros (10.000 a dividir por 4) anualmente à coleta.

Venda do imóvel que esteve em AL

Imóvel é vendido em menos de três anos depois de ter saído do alojamento local

Se um imóvel sair do alojamento local e for vendido nos três anos seguintes, o proprietário vai sair penalizado. Aqui, o cálculo das mais-valias será diferente do habitual: estas vão ser tributadas totalmente como rendimento de Categoria B (95% do ganho) e não de Categoria G (50% do ganho), representando mais custos para o proprietário.

E, nesta situação, passa a ser considerada a totalidade do ganho face ao valor de aquisição inicial.

Imóvel é vendido três anos depois de ter saído do alojamento local

Só no caso de o imóvel ser vendido três ou mais anos depois de ter saído do alojamento local é que as mais-valias são calculadas normalmente, ou seja, ao abrigo das regras da Categoria G (50% do ganho).

Concluindo, se o proprietário não quiser sair penalizado, tem de esperar três anos para vender o imóvel depois de o ter retirado do alojamento local.