O programa Mais Habitação, que já haviamos referido em anterior artigo , veio mudar o mercado do setor imobiliário, com alterações consideráveis a vários níveis, especialmente no que toca à fiscalidade
Assim, com o novo regime fiscal que afeta diretamente o setor verificam-se alterações em sede de IRS, IMT e IMI.
Neste sentido, e perante este cenário, escrevemos este artigo para lhe fornecer algumas dicas sobre o que tem de fazer para beneficiar das borlas fiscais e para evitar multas nos contratos de arrendamento
Além disso, este guia clarifica as principais alterações nos diferentes regimes e como vão afetar diretamente proprietários e inquilinos.
IRS
Verificaram-se alterações relevantes em sede de IRS para quem vende uma casa própria e permanente, que tenha sido residência principal nos últimos 24 meses prévios à venda, pois desta forma, segundo decreto-lei de 6 de outubro, não paga imposto desde que não tenha usado este regime anteriormente nos últimos 4 anos, excetuando casos específicos.
Além disso, existe mais uma borla fiscal para quem cumprir alguns requisitos.
Assim, os lucros oriundos de transações de casas de férias por exemplo, ou seja, que não sejam habitação própria e permanente, ou até mesmo de terrenos para construção, ficam isentos e tributação caso tenham sido concluídas entre o dia 1 de janeiro de 2022 e o dia 31 de dezembro de 2024.
Contudo, esta borla fiscal é válida se se verificarem duas situações:
1º – Caso a amortização do empréstimo da casa vendida tenha sido realizada até 3 meses depois da data da venda do imóvel.
2º – Se o valor obtido na transação for investido no pagamento de empréstimos da habitação permanente do próprio ou de familiares.
Imposto sobre o arrendamento
Com o programa Mais Habitação foram introduzidos novos sistemas de tributação autónoma.
Assim como exemplo, para contratos com menos de cinco anos, a taxa é agora reduzida para 25%, inferior ao verificado anteriormente.
No caso de contratos entre cinco e dez anos verifica-se uma redução de 10%, ficando desta forma nos 15%
Neste contexto está prevista ainda uma redução adicional de 2% por cada renovação de contrato de arrendamento por período igual ao anterior.
No caso de contratos que sejam celebrados entre dez e vinte anos de arrendamento, a taxa autónoma sofre uma redução de 15%, ficando posicionada nos 10%.
Por outro lado, para contratos de arrendamento superiores a 20 anos, a taxa autónoma sofrerá uma redução de 20% no pagamento mensal da taxa autónoma.
Rendas nos novos contratos
De acordo com as novas regras do programa Mais Habitação, a renda inicial dos novos contratos de arrendamento não pode ultrapassar mais do que 2% do valor da última renda cobrada naquele imóvel.
IMT e IMI
A boa notícia relativamente ao IMT é que na aquisição de imóveis para revenda a isenção de IMT passa a abranger apenas o período de um ano e não três, como anteriormente.
Quanto ao IMI, ficou determinou um aumento da taxa em prédios devolutos, prédios em ruínas e terrenos aptos para construção habitacional em zonas de pressão urbanística.
Alojamento Local
A alteração ao regime de Al foi uma das medidas mais polémicas anunciadas no programa Mais Habitação, apesar da intervenção do Presidente da República quando vetou o documento, sublinhando a “relevância” deste setor “para a economia, para o turismo e para a sociedade em geral”.
Registo e respetiva transmissão
Para estabelecimentos de alojamento local que sejam registados em fração autónoma de edifício em regime de propriedade horizontal que se destine a habitação, o seu registo deve o ser precedido de decisão do condomínio para atividade de alojamento local.
O seu título de alojamento local prescreve em caso de transmissão de qualquer parte do capital social da pessoa coletiva titular do registo, independentemente da percentagem.
Esta caducidade não se aplica em caso de sucessão.
Renovação
O registo de alojamento local ficará com a duração de cinco anos, renovável por iguais períodos.
Quaisquer renovações necessitam de deliberação expressa da câmara municipal territorialmente competente.
Suspensão de novos registos de alojamento local
A emissão de novos registos fica suspensa em todo o território nacional, com exceção dos territórios do interior identificados na Portaria n.º 208/2017, de 13 de julho.
Esta suspensão mantém-se na área do município em que tenha sido declarada a situação de carência habitacional.
A suspensão de novos registos de alojamento local não se aplica à exploração de imóveis integrados no Fundo Revive Natureza e às Regiões Autónomas.
Todos os registos de alojamento local emitidos à data da entrada em vigor desta lei serão reapreciados em 2030, sendo renováveis por cinco anos após a primeira reapreciação.
No entanto, existem benefícios fiscais para quem desista do Alojamento Local a favor do arrendamento.
Assim, de acordo com o decreto-lei em vigor, é concedida uma isenção temporária de IRS e IRC a contratos de arrendamento cujo propósito é residência própria e permanente que tenham resultado de uma transferência de imóveis anteriormente utilizados em Alojamento Local.
