Quando alguém vende uma casa por um valor superior ao valor pela qual a comprou, tem de pagar mais-valias ao fisco.
No caso do alojamento local, a lei diz que não é preciso que exista uma venda. Basta que os proprietários decidam retirar o imóvel desta forma de arrendamento para que o fisco considere que houve uma mais-valia.
O fisco considera que, por se tratar de uma prestação de serviços, as pessoas que abrem esta atividade são tributadas na categoria B (Rendimentos empresariais e profissionais) de forma a enquadrar a sua atividade de Alojamento Local, estando o imóvel em domínio empresarial. Ao ser desafetado do alojamento local, passa para domínio pessoal.
Por este motivo, quando uma casa é afeta ao Alojamento Local, é necessário apurar a mais-valia correspondente ao valor de aquisição e ao valor de mercado à data de afetação, considerando 50% do valor, sendo sobre esta percentagem que incide o IRS.
Posteriormente, se a casa for retirada do Alojamento Local e regressar ao uso pessoal do seu proprietário, há lugar a novo apuramento da mais-valia, desta vez tendo em conta a diferença entre o valor de mercado à data de colocação do imóvel no AL e o valor no momento da desafetação, considerando agora 95% do valor tributável.
Não deveria existir nenhuma razão para serem cobradas mais-valias, pois não há lugar a uma venda.
Quando a lei dos rendimentos da categoria B foi criada, não foi a pensar no alojamento local, até porque este não existia, mas sim nas situações em que os empresários transmitiam bens da sua esfera pessoal para a sua atividade profissional.
A situação tem a agravante de que a possível tributação após retirar o imóvel do alojamento local pode ocorrer sobre 95% da mais-valia, ao passo que numa situação normal de venda, apenas 50% da mais-valia é tributada, e na categoria G.
Exemplo
Vejamos as implicações que resultam desta questão através de um exemplo:
Um imóvel adquirido em 2005, foi afeto à atividade de Alojamento Local em 2016 e desafetado/vendido em 2018.
Em 2016, quando o empresário afeta o imóvel ao Alojamento Local, fica sujeito a tributação na Categoria G (Incrementos Patrimoniais), nomeadamente pelo cálculo de uma mais-valia sobre o valor que o imóvel valorizou entre 2005 e 2016.
Esta mais-valia é tributada em 50%, no entanto fica suspensa, pois só será declarada no ano em que o imóvel é desafetado/vendido.
Em 2018, quando o empresário retira o imóvel do Alojamento Local/vende, fica sujeito a uma mais-valia na Categoria B (Rendimentos empresariais e profissionais), no montante de 95% sobre o valor que o imóvel valorizou entre 2016 e 2018.
Existe ainda outro aspeto que é desconhecido pela maioria das pessoas.
Sabendo que os imóveis adquiridos antes de 1989 ficam isentos de mais-valias, na tributação da Categoria G, poderá ser um grande erro afetar esse imóvel ao alojamento local. Pois apesar de o imóvel continuar isento de mais-valia da Categoria G (valorização entre o ano aquisição e o ano de afetação do imóvel), este ficará sujeito na mesma à mais-valia da Categoria B (valorização entre o ano de afetação do imóvel e o ano desafetação/venda).
Na prática, imagine que o imóvel que afetou em 2016 ao regime de alojamento local estava avaliada pelo fisco em 125.000€.
Passados 2 anos, em 2018, quis ficar novamente com a casa para si, desafetando-a do alojamento local.
Acontece que, entretanto, esta foi reavaliada pelas finanças e agora já vale 150.000€.
A mais-valia de voltar a ter o imóvel para uso pessoal é de 25.000€ e o valor tributável é 95% desse valor, ou seja, 23.750€.
Se a casa há 2 anos, quando foi afeta ao Alojamento Local, valia 125.000€ e agora vale 150.000€, existem 23.750€ que de repente vão para o IRS de uma pessoa como se ela os tivesse ganho. É considerado dinheiro que os proprietários têm no bolso, quando ele não existe.
Na origem desta confusão estão dúvidas de natureza fiscal que ainda pairam sobre o alojamento local, principalmente no que se refere ao regime de tributação dos rendimentos.
No Orçamento do Estado de 2018, o governo criou uma solução para suavizar estas situações determinando que há lugar a isenção de pagamento de mais-valias caso o imóvel seja reafetado ao arrendamento, mas o problema mantinha-se se o proprietário desistisse de o ter arrendado.
Governo promete isentar de mais-valias os imóveis afetos ao Alojamento Local
Embora esta temática não fizesse ainda parte do Orçamento do Estado para 2019, o Governo pediu uma autorização legislativa que pretende rever, ao longo de 2019, o regime de tributação das mais-valias, em sede de IRS, dos imóveis afetos a atividades empresariais e profissionais exercidas pelos proprietários, no sentido de isentar de mais-valias os imóveis que são afetos a uma atividade profissional e depois regressam à esfera privada dos seus proprietários.
A proposta de Orçamento do Estado (OE) para 2019 que o Governo entregou em outubro de 2018 no Parlamento contempla um pedido de autorização legislativa para que as mais-valias de imóveis só sejam tributadas no momento da venda. Isso significará uma isenção para os proprietários que tenham um imóvel, o afetem a uma atividade profissional ou empresarial e, depois, voltem a trazer o mesmo imóvel para a sua esfera privada.
O objetivo é “passar a tributar as mais-valias no momento da alienação do bem”. Ou seja, apenas haverá lugar ao pagamento de imposto quando e se a casa for vendida.
Desistir do alojamento local obriga a pagar mais-valias
Os proprietários que decidam retirar os seus imóveis do alojamento local podem estar obrigados a pagar imposto sobre 95% da mais-valia obtida. Uma situação que não agrada a ninguém.
Nos primeiros 6 meses após a entrada em vigor das novas regras do Alojamento Local (AL), houveram cerca de 2000 proprietários que pediram para cancelar a exploração. Só desde o início do ano de 2019 já houveram perto de 1200 cessações, sendo estes números cedidos pelo Turismo de Portugal.
Os números do Turismo de Portugal podem até ser conservadores e não espelharem a realidade. Pois estes valores dizem apenas respeito às pessoas que formalizaram a cessação. Há muita gente que deixou a exploração, mas não fez o cancelamento do registo por causa das mais-valias.
As mais-valias do alojamento local são a maior dor de cabeça dos proprietários. Quando uma casa é afeta ao AL, é apurado o seu valor de mercado. O mesmo acontece quando a exploração termina. O proprietário é depois sujeito ao pagamento de impostos sobre 95% da diferença entre um valor e outro. Por vezes, o valor pode inclusive chegar a ultrapassar o que foi ganho com a atividade turística.
O medo das mais-valias está a levar muitos proprietários a não cessar a exploração, aproveitando o registo do AL para outras modalidades, como o alojamento para estudantes estrangeiros. Contornando as coisas, torna-se legal, porque os recibos são passados como se fossem de reservas de 30 dias. Como os estudantes estrangeiros ficam três ou quatro meses não precisam do recibo de arrendamento.
